Новый закон о долевом строительстве благо или зло?

Авторы говорят, что закон защитит дольщиков от недостроя и невозврата средств, а строители считают, что он грозит коллапсом на рынке жилья, разорением мелкого и крупного бизнеса в отрасли и ростом цен на квартиры. Кто прав?

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Президент России подписал закон с поправками в 214-ФЗ, который был принят Госдумой и одобрен Советом Федерации. Теперь он называется 175-ФЗ. Главная цель обновленного законодательства о долевом строительстве — обезопасить граждан, решивших приобрести жилье у застройщика на стадии строительства, от возможных рисков долгостроя или мошеннических действий со стороны недобросовестного девелопера (предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости — ред.).

Это очень важно в связи с тем, что по итогам I квартала этого года в России насчитали 1261 проблемный дом — квартир, в них ждут 80,3 тыс. человек. По другим данным в стране две тысячи недостроев и это только те, кто попал в реестр пострадавших. Количество проблемных объектов растет, хотя часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.

Учитывая важность квартирного вопроса для населения неудивительно, что проблемы дольщиков и рынка жилья лидировали среди обращений избирателей к Владимиру Путину в ходе Президентской избирательной кампании в марте 2018 года.

Президент России отреагировал на жалобы обманутых дольщиков и поручил правительству и госкомпании ДОМ. РФ проконтролировать завершение строительства многоквартирных домов, возводимых на средства граждан по договорам долевого участия.

Он признал, что из 3,4 трлн рублей, поступивших застройщикам от граждан в прошлом году в рамках 1 млн договоров долевого участия (ДДУ) значительная часть средств использовалась девелоперами неэффективно. По словам Владимира Путина, это связано с недостаточно внятным регулированием строительной сферы при больших объемах строительства.

Доводы «за»!

В отличие от договора предварительной купли-продажи новый закон имеет ряд преимуществ, полагают одни эксперты рынка недвижимости. Застройщик сможет получить средства со счета только после сдачи дома. До этого деньги дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах в банках. Сейчас эта мера применяется на добровольной основе, а с 1 июля 2019 года начнет действовать в обязательном порядке.

Теперь застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ (договор долевого участия) только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определенную квартиру.

Даже в случае банкротства застройщика с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге находится земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры.

Договор долевого участия исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз, позволяет через суд оштрафовать застройщика в случае проволочек в сдаче дома и требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком.

Это поможет уйти от основного первоисточника проблемы недостроев — «котлового» метода финансирования. Так называют схему, когда средства, собранные на один дом, направляются на завершение строительства предыдущего. По сути, это нецелевое использование средств граждан. И новый порядок защищает от него. Банки смогут в случае таких попыток останавливать платежи застройщиков.

С другой стороны, возникает вопрос: на какие средства будут строить дома добросовестные компании, если деньги граждан будут заморожены в банках? На него авторы закона отвечают: банк откроет им кредитную линию, причем ставка для девелопера будет ниже той, что предлагается сегодня. Но работать застройщик должен только с проверенным банком.

Не все так просто?!

Казалось бы, все замечательно и мы думали, что представители сахалинского строительного сообщества только разделят всеобщую радость. Но не тут то было! Известные игроки сахалинского рынка, к которым мы обращались, повели себя очень интересно. Один согласился на интервью, затем перенес встречу, попросил перезвонить в определенное время и оказался недоступен. Другой встретился и дал интервью, сказав, что ему нечего бояться, но потом под предлогом серьезного редактирования интервью, долго тянул время и просрочил все назначенные им самим сроки, а потом окончательно пропал. Другие дали комментарии только на условиях анонимности и т. д.

Их московский коллега оказался более смел. «Я — один из крупнейших застройщиков страны, меня зачем вы пытаетесь убить?» — так эмоционально комментировал новую версию закона о долевом строительстве владелец крупной девелоперской компании на совещании в Минстрое.

Самый молодой губернатор России, 30-летний Дмитрий Артюхов, заявил о «непростых для реализации» требованиях к девелоперам, содержащихся в новом 214-ФЗ. Речь, прежде всего, идет о необходимости замены долевого финансирования банковским кредитованием.

Реально для отдаленных регионов и небольших населенных пунктов существующий закон о долевом строительстве может парализовать рынок,

— высказал свое мнение глава северного региона.

При этом он пояснил, что провинциальным девелоперским компаниям будет проблематично получить кредит в банке в силу их относительной бедности, отсутствии залогового имущества и многочисленной потребительской аудитории с платежеспособным спросом.

Глава Союза потребителей финансовых услуг Игорь Костиков в свою очередь полагает, что ставки по ипотеке и цены на недвижимость вырастут в связи с изменениями в долевом строительстве. Поэтому, по его мнению, тем, кто хотел покупать жилье и брать для этого ипотеку, лучше сделать это сейчас: цены начнут расти уже в начале следующего года.

Собственно главное, о чем с жаром говорили наши сахалинские собеседники это о том, что от нового закона…

«Вся выгода только банкам»

У нашего государства на первом месте поддержка финансовой системы, а не производителя. Особенно это хорошо видно на примере строительной отрасли — считают эксперты.

С 2009 года, когда строительная отрасль перешла на саморегулирование, был создан финансовый фонд по возмещению вреда, куда входит: разрушение здания, смерть человека и т. д. Строительные компании России вложили в него сотни миллиардов рублей, которые исчезли после банкротства банков. Они должны отвечать за потерю средств. Почему Центральный банк, обязанный их контролировать, не выполняет свои обязанности? Вместо того чтобы разобраться в этом вопросе пытаются возложить вину на строителей, которые отдав свои деньги в фонд, не имеют больше к ним никакого касательства.

Интересно, что за 7 лет существования фонда, с его счетов на компенсацию было израсходовано… 0,17% ! По закону вред сначала компенсируют сами строительные компании, потом в случае если они с этим не справляются по разным причинам, выплаты производят страховщики.

В прошлом году ввели дополнительный компенсационный фонд по обеспечению договорных обязательств. В результате финансовая нагрузка на строительные фирмы увеличилась еще в 2−2,5 раза. В целом по двум фондам 600 строительных компаний области по приблизительным прикидкам собрали 5−6 млрд рублей, которые находятся в банковской системе.

При этом организации, имеющие бюджетные средства и выступающие в роли заказчика, не входят в саморегулируемые ассоциации строителей и не несут ответственности за выполнение договорных обязательств. На взгляд строительного сообщества, это нарушает Конституцию РФ, принцип равенства и зачастую приводит к различным нарушениям, которые тяжело отражаются на строительном комплексе.

Ситуацию осложнили 94-ФЗ и 44-ФЗ, которые позволяли работать с бюджетом и госкомпаниями только через аукционы. Для участия в подобной процедуре необходимо внести в банк до 5% от стоимости контракта на несколько месяцев, а в случае победы сумма увеличивается до 10 — 30%. Чаще всего 20−30%. Представьте, что это может составить 300 млн от 1 миллиарда рублей живыми деньгами или нужно представить банковскую гарантию, которая также стоит денег! Для сравнения постройка детсада обойдется в 250−300 млн руб, школы от 500 млн руб. При этом строительная компания не получает никаких авансов, финансирует работы за свой счет и возвращает средства только после сдачи объекта госкомиссии и заказчику.

В то время как миллиарды строительных компаний заморожены в банках, бизнесу за неимением оборотных средств, приходится обращаться в финансовые организации за кредитом.

Новый закон о долевом строительстве, вступивший в силу с 1 июля этого года, принят в пользу мощных холдингов, объединяющих крупные строительные компании с банками, такую точку зрения высказал в интервью один из строителей. Сейчас обычные люди за ипотекой и небольшие строительные фирмы за кредитами идут в банк, который и остается в выигрыше от данной ситуации.

Закон убивает мелких застройщиков, на Сахалине по — сути других и нет, если сравнивать с Москвой и Санкт-Петербургом. Только один пример того, как повлияет новый закон на процесс строительства. Представьте, что компания возводит комплекс домов, на каждый из которых нужно получить разрешение. Сейчас система меняется таким образом, что разрешение на новое строительство дадут только после того, как будет завершено предыдущее. В результате параллельное строительство нескольких домов будет невозможно, что в России в целом и на наших островах в частности повлечет резкое снижение объемов стройки. Либо строители будут вынуждены обращаться за банковским кредитом, что увеличит стоимость квадратного метра.

Как тогда мы будем выполнять майские указы президента РФ по увеличению строительства квадратных метров жилья в полтора раза?

 — задались вопросом наши собеседники.

Кроме того, они выразили возмущение, что с профессиональным сообществом предварительно даже не посоветовались, хотя такие важные решения нужно выносить на общественные обсуждения.

Ближайшее будущее покажет, будет ли на деле новый закон способствовать выполнению стратегической цели, поставленной руководством страны — увеличить в ближайшие шесть лет объем ввода жилья с 80 до 120 млн кв. м в год. Думаю, что это возможно лишь при условии устойчивого роста реальных доходов граждан, высоких темпах экономического роста и стабильности общества.

Что касается того, что банки будут более надежно хранить деньги граждан, предназначенные для покупки квартир, то у меня здесь есть весомые сомнения. Достаточно посмотреть, сколько банков в последние годы лишились государственной лицензии и обанкротились. Центральный банк то ли откровенно просмотрел фальсификации, нарушения и мошенничества в этих финансовых учреждениях, либо делайте вывод сами.

Тревоги добавило и недавнее сообщение о том, что Центральный банк РФ исключил СК ПРОМИНСТРАХ из числа компаний, страхующих застройщиков. Их список достаточно узок. Правда, по данным наших источников сахалинские строители с этой фирмой не работают. Тем не менее, нашим землякам, которые приобретают недвижимость на материке нужно быть начеку. Впрочем, как выразился один южно-сахалинский риелтор:

Граждане, долевое строительство это азартная игра. Поэтому государство ваш проигрыш компенсировать не обязано. Нужна квартира без рисков — покупайте зарегистрированную.

Пока, по его мнению, долевое строительство напоминает сказку про Буратино. Люди зарывают свои деньги на поле чудес в стране дураков, а лиса Алиса и кот Базилио только и ждут удобного момента, чтобы их выкопать и сбежать. С моей точки зрения, возможно он несколько сгустил краски, но образ получился яркий. Надеюсь, он встанет у вас перед глазами, когда вы будете думать о решении своего жилищного вопроса. Тем временем квартирный вопрос продолжает портить не только москвичей.

Автор текста: Егор Щедрых

ИА «Citysakh.ru»