ЮЖНО-САХАЛИНСК, 6 декабря, Citysakh.ru. Уходящий год определяют не только события, но и — главное — люди: застройщики, юристы, аналитики, риэлторы многие другие — все те, без кого невозможно честное и профессиональное освещение проблем и достижений рынка недвижимости. Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Мой Дом» Медведева Евгения Александровна рассказала о сахалинском рынке недвижимости, рисках в нем, а также как повлияла на спрос имущества СВО.
Фото: brickunderground.com
— Расскажите про падающий рынок недвижимости на Сахалине.
— Падающий рынок — это снижение стоимости объектов недвижимости, которые продаются и покупаются. Падающий рынок складывается из покупательского спроса. На сегодняшний день покупательский спрос отличается — это основной момент, когда покупатель не хочет брать то, что он готов был приобрести год назад.
— Из-за чего происходит снижение?
Повлияла нестабильная ситуация. Многие потеряли работу, снизился доход, повысились проценты по ипотеке. Есть большое но, с которым мы пытаемся работать, как риэлторы — это настойчивая позиция продавцов. Покупатель не готов к сегодняшним ценам на рынке недвижимости. Это показывает ежедневная статистика по выставленным объектам, которая выходит в интернет-ресурсах. Для примера, двухкомнатную квартиру выставляют за 5,5 миллионов и за 7,5 миллионов рублей. Мнение продавца субъективное, он думает про свою недвижимость, как единственной и неповторимой, в которую было очень много вложено средств. Поэтому цена должна быть выше на два-три миллиона, нежели те, которые сегодня продаются.
Мы, риэлторы сталкиваемся с большой проблемой. Сегодня сделки, которые проходят чаще — альтернативны. Раньше люди покупали две квартиры. Одну сдавали, в другой жили. Первая «работала», как инвестиция, чтобы, например, погасить ипотеку. На сахалинском рынке уже такого нет. Покупатель приобретает жилье для своих личных нужд.
Расскажу один пример: недавно я была у людей в новострое. Собственник этой квартиры сказал, что хочет продать однушку и купить трешку в корпусе, который находится по соседству. Сначала мы оцениваем объект, чтобы понимать за сколько можно его продать. Продавец захотел выставить на продажу свою квартиру за 10 миллионов рублей. Он решил немного добавить к этой сумме, и уже за 12 миллионов купить квартиру побольше. Я привела статистику по имеющимся выставленным на продажу более десяти квартир с ремонтом, и более 15-ти или 20-ти с черновой отделкой. То есть спроса нет, а предложение большое. Ожидание продавцов остаются. Они выставили свою жилплощадь за 12 миллионов, а покупатель не может ее приобрести. С моей позиции, как со стороны специалиста, реальная стоимость их объекта недвижимости — 9,5 миллионов рублей. Если бы продавец снизил цену, сделка бы состоялась. Получается, что мы встаем в ступор — стоит большая сумма, которая между этими сделками не позволяет людям воплотить свои желания. С этим можно бороться, когда люди будут слышать.
— Первичка или вторичка: что выгоднее сейчас?
В настоящий момент, несмотря на падающий спрос, снижаются цены на вторичное жилье. На данный момент падение составляет уже 10−15%. Поэтому тем, кто ищет выгодные финансовые предложения, стоит присмотреться к рынку вторички.
Вторичный рынок на сегодняшний день проседает — это падающий рынок. Происходит снижение цен. Теперь есть возможность купить за 4−5 миллионов рублей однокомнатную квартиру, которая раньше продавалась дороже. Если мы возьмем старый фонд, которому уже 50 лет (брежневки, хрущевки), люди неготовые отдавать огромные суммы за такие квартиры. Расскажу пример из своей практики: молодой человек с женой и маленьким ребенком планировал приобрести жилье. Они выбрали квартиру. Ко мне они обращались дважды, проверяли все в квартире досконально. В итоге они не купили хрущевку по причине — стены из дранки (деревянные). Квартира была с ремонтом и приемлемой ценой. Дело в том, что вторичное жилье застаивается, но спроса нет. В отдельных случаях люди дают скидку на вторичное жилье: оно меньше пользуется спросом, так как его покупка не предусматривает льготную ипотеку.
Возникает очень большой объем предложений первичной недвижимости. У застройщиков, предлагающих новостройки, больше запаса прочности благодаря банковскому проектному финансированию. Оно позволяет осуществлять строительство вне зависимости от количества заключенных сделок. Из этого вытекает вопросы по поводу недвижимости: «все стоит и ничего не продается?». Продается, но теперь иначе.
— Мобилизация как-то повлияла на обстановку с продажей недвижимости?
— Мобилизация на ход процессов не повлияла никак. Мы столкнулись с таким термином, как «недружественные страны». Продавая квартиры, где собственники — иностранные граждане. Сейчас идет приостановка операций по счетам. Продавая квартиру, средства переходят на специальные счета, которые открываются в рамках таких сделок. Смысла продажи таких объектов нет, так как эти средства будут заморожены и неизвестно когда их разморозят.
Мы участвуем в вебинарах на жилищном конгрессе на тему «Падающий рынок», практикующие риелторы рассказывают про подводные камни и стратегии. Нам интересно, как это видят коллеги из других регионов. Есть теплые города России, куда сейчас с Украины хлынул поток мигрантов. Там идет подъем цен на недвижимость и колоссально растут цены и спрос на аренду жилья. Но мы не можем приравнивать себя к Краснодару и Сочи, потому что у нас такого нет. Есть те люди, которые уехали недавно из страны. Соответственно собственник уезжает из своего вторичного жилья. В связи с этим у нас начались продажи их объектов, обналичивание сертификатов в нашей области, также порождает спрос.
— Расскажите про покупателя, какой он?
— Сегодняшний покупатель — молодежь. Молодые люди хотят современные дома и соответствующие материалы. У молодого покупателя в голове сформированы современные нормы и возможности. Многие желают панорамные окна, просторную кухню. Почему сейчас все хотят купить квартиру с кухней площадью 15 кв. м и более? Людям необходимо пространство для общения, а гостиные в квартирах этому способствует. Кухня-гостиная позволяет экономить место, она компактнее, чем оба эти помещения по отдельности. Современное поколение берет жилье с большой площадью.
— Какие бывают риски на рынке?
— У нас активно развивается строительство индивидуальных жилых домов. И финансирования со стороны дешевой ипотеки — это тоже в сторону новостройки. Со спецоперацией в феврале у нас произошло много изменений по рынку недвижимости. До СВО у человека было несколько вариантов ипотек, поскольку позволяла работа. Вышло очень много объектов, которые люди покупали, как инвестиции. Квартиры сдавали в аренду, и ипотека «отбивала» себя сама. Когда закрылись проекты, потеряв работу, люди уехали отсюда. Они не могли оплатить две ипотеки, поэтому были вынуждены их продать. Соответственно, эти объекты сейчас имеют непогашенную ипотеку. Она является понижающим коэффициентом в формировании стоимости. Человек, решивший купить квартиру с не погашенной ипотекой попадает под определенный риск.
Квартиры с непогашенной ипотекой чаще всего имеют небольшой срок собственности. И продавцы желают минимизировать налоговые выплаты с продаж. Зачастую невыплаченная ипотека — занижение по договору купли-продажи. Недавно семья взяла ипотеку на квартиру. Получив материнский капитал за ребенка, они пустили его на погашение ипотеки. По действующему законодательству — деньги, которые были пущены в ипотеку, должны быть потом легализованы в виде выделенных долей детям. Если ипотека не погашена — это юридически или финансово проблематично сделать. Эти квартиры выходят на рынок, у которых столько понижающих коэффициентов. Соответственно, я для своих клиентов ищу объекты, которые им интересны, учитывая все риски.
Итак, что происходит с рынком недвижимости в данный момент?
На данный момент дела обстоят иначе: спрос на недвижимость стал значительно ниже, а количество предложений тем временем растет. Это связано как с текущей политической обстановкой, так и с подорожанием имущества. Большая часть потенциальных покупателей покинула РФ, либо оказалась мобилизованной. Остальная часть населения не может себе позволить большие траты в такое нестабильное время. Сейчас покупатели ведут себя по-разному и не до конца понимают, как будет правильно поступить. Некоторые боятся сделать неверный шаг и «прогореть», вложив деньги в недвижимость, другие, наоборот, ускорились с выбором и приобретением жилья, подразумевая под этим грамотное вложение средств. Как отмечают эксперты, большим спросом сейчас пользуется съемное жилье — аренда квартир в разы выгоднее ипотеки. Кроме того, одним из факторов роста цены на недвижимость стало решение ЦБ о снижении ключевой ставки. Это связано как с влиянием набора разовых факторов, так и со сдержанным потребительским спросом
Что дальше? Прогноз на 2023 год
Следующий год для покупки недвижимости можно назвать турбулентным. Если есть срочная необходимость и готовность покупать недвижимость для себя, лучше не откладывать. А вот инвестиционная покупка с целью последующей перепродажи, скорее всего, на данном этапе будет убыточной. Для инвестиций в жилую недвижимость лучше дождаться стабилизации рынка и купить потом с хорошим дисконтом.
Тем, кто планирует в ближайшее время купить недвижимость, стоит изучить фактический анализ рынка и руководствоваться своими собственными возможностями и целями.
ИА «Citysakh.ru»
Стань соавтором — присылай новости и получай денежное вознаграждение
Подписывайся на нас в социальных сетях:
![](https://citysakh.ru/files/autoboard/insite/2888730.jpg "Технически исправен. Механика. Дизель. Гидроник. Комплект резины. Категория "С".")